НедвижимостьСтратегия
Покупка новостройки на этапе строительства: как это устроено и чем рискуют
Квартира в строящемся доме покупается по договору о долевом участии: деньги идут на счёт уполномоченной компании, а защита зависит от схемы — гарантия Единого оператора, проект банка или привлечение денег после каркаса. В расчёте на 31,27 млн ₸ при росте цены м² 14,6% в год результат на 30-м месяце — 10,98 млн ₸ после налога, при росте 5% — 3,30 млн ₸; депозит дал бы 13,07 млн ₸. Это арифметика допущений, не прогноз.
Как устроено долевое участие и чем оно отличается от обычной покупки
Квартира в строящемся доме покупается по договору о долевом участии (ДДУ): деньги идут не продавцу, а на банковский счёт «уполномоченной компании» — юрлица, которое застройщик создаёт под один проект, — а дольщик получает право на долю в готовом доме. Основа — Закон РК от 7 апреля 2016 года № 486-V «О долевом участии в жилищном строительстве»; текст ниже прочитан по зеркалу zakon.uchet.kz с изменениями до закона от 9 января 2026 года № 254-VIII, adilet.zan.kz без скриптов не открывается. Страница не заменяет консультацию юриста и налогового консультанта.
Слова «эскроу» в тексте закона нет. Схемы, при которой деньги дольщика лежат на закрытом счёте до сдачи дома, в законе нет: вместо неё работают три способа организации долевого строительства (ст. 7 закона). Привлекать деньги граждан на строительство многоквартирного дома любым другим способом запрещено.
Три способа привлечения денег дольщиков по ст. 7–10 закона
| Способ | Что должен иметь застройщик | Кто следит за деньгами и что защищает дольщика |
|---|---|---|
| Гарантия Единого оператора (ст. 8) | Опыт не менее 2 лет и построенные дома площадью от 10 тыс. м² в Астане, Алматы, Шымкенте и от 5 тыс. м² в остальных регионах; активы не менее 10% по балансу; соотношение заёмных средств к капиталу не выше 7; свои деньги или объём работ: 10% проектной стоимости при собственном участке и 15% при аренде | Единый оператор (КЖК) по договору гарантии обязан организовать достройку при наступлении гарантийного случая; расходы проверяет инжиниринговая компания |
| Проект банка второго уровня (ст. 9) | Тот же опыт (2 года, 10 или 5 тыс. м²); банк подтверждает готовность финансировать достройку: кредитный договор и справка о ссудной задолженности на сумму по смете за вычетом сделанного | Разрешение акимата на привлечение денег; трёхсторонний договор банка, уполномоченной компании и инжиниринговой компании |
| После возведения каркаса (ст. 10) | Построенные и введённые за последние 3 года дома от 36 тыс. м² (столица и города республиканского значения) или от 18 тыс. м² (остальные регионы); каркас дома уже построен, подтверждён отчётом инжиниринговой компании | Разрешение акимата на привлечение денег; договор с инжиниринговой компанией |
С 31 августа 2025 года действуют поправки закона № 204-VIII. По пресс-релизу КЖК они снизили требования к опыту застройщика с 3 до 2 лет и к площади реализованных объектов (с 9 до 5 тыс. м² в регионах, с 18 до 10 тыс. м² в Астане, Алматы и Шымкенте), а допустимое продление строительства сократили с 9 до 5 месяцев, один раз (КЖК).
Что требует закон: договор, учёт, счёт и гарантия
- Форма договора (ст. 11). ДДУ заключается в электронной форме, заверяется ЭЦП и считается заключённым только с момента постановки на учёт в местном исполнительном органе по месту дома. В договоре указаны номер и дата разрешения акимата на привлечение денег либо номер и дата договора гарантии.
- Учёт (ст. 12). Договор, дополнения к нему и договор уступки права требования ставят на учёт через единую информационную систему долевого участия. По приказу министра промышленности и строительства от 18 мая 2026 года (в силу с 5 июня 2026 года) уполномоченная компания подаёт заявку на учёт в течение пяти рабочих дней после заключения договора через qazreestr.kz, а выписка уходит в личный кабинет дольщика и на его почту (zakon.kz).
- Оплата (ст. 14–16). Дольщик вносит деньги на банковский счёт уполномоченной компании в безналичном порядке; принимать наличные ей запрещено. Компания открывает один текущий счёт в тенге в одном банке второго уровня; расходы по этому счёту идут по актам выполненных работ, подтверждённым инжиниринговой компанией (ст. 20).
- Предоплата подрядчику (ст. 19). Аванс допускается до 50% стоимости договора подряда при безотзывной банковской гарантии и до 20% без обеспечения (по пресс-релизу КЖК, раньше было 25% и 10%).
- Реклама (ст. 23). Реклама квартир в строящемся доме допускается только с номером и датой разрешения акимата или договора гарантии. По сообщению Liter.kz, с 17 января 2026 года запрещена реклама строящихся объектов, которых нет в «Казреестре», штраф до 1000 МРП, ответственность несут в том числе блогеры и рекламные агентства.
- Запрет предварительных договоров. С 12 марта 2026 года деньги граждан привлекают только по механизмам закона; бронирование, «инвестирование» и другие предварительные договоры вне ДДУ запрещены. Штраф за незаконное привлечение денег дольщиков вырос с 300 до 2000 МРП ([Liter.kz]({LIT}); [КЖК]({KHC2})).
- Ипотека на строящееся жильё. Банку запрещено выдавать ипотеку на квартиру в доме, который строится без разрешения акимата или без гарантии Единого оператора (по пресс-релизу КЖК).
Гарантийным случаем (ст. 37) признаются, в частности, нарушение срока ввода в эксплуатацию с учётом переноса не более чем на пять месяцев от срока по проектно-сметной документации и нецелевое использование денег, не возмещённое в течение 15 рабочих дней. Единый оператор сообщает о гарантийном случае не позднее следующего рабочего дня, меняет подрядчика, берёт управление акциями уполномоченной компании и финансирует достройку (ст. 38).
Как проверить застройщика и объект
- Способ организации. Спросите, по какой из трёх схем (ст. 7) идёт проект. В договоре должен быть номер и дата разрешения акимата либо номер и дата договора с Единым оператором (ст. 11, п. 3).
- Объект в учёте. Проект и договор должны быть в «Казреестре» (qazreestr.kz); реклама объектов вне него запрещена. Какие именно поля видны гражданину без входа, на открытой странице системы мы не проверили.
- Гарантия КЖК. На сайте КЖК размещены реестр договоров гарантии по строящимся объектам и реестр достроенных домов; по данным КЖК, все проекты с гарантией перечислены на портале homeportal.kz. Содержимое реестров (PDF) мы не открывали.
- Информация от уполномоченной компании (ст. 22). Компания обязана по обращению показать: названия и адреса застройщика и её самой, справку о госрегистрации, договор гарантии и его основные условия или разрешение акимата, реализованные застройщиком проекты, документ об объекте.
- Реестр недобросовестных застройщиков (ст. 12-1). Его ведут акиматы с 1 июля 2026 года. В него попадают по вступившему в силу решению суда о сносе самовольного дома или по делу о мошенничестве (ст. 190 УК); три года после внесения такой застройщик не может привлекать деньги дольщиков.
- Инжиниринговая компания. Она ежемесячно отчитывается о ходе стройки перед акиматом, а также перед Единым оператором или банком (ст. 21). Руководство инжиниринговой компании не должно быть аффилировано с застройщиком.
Открытой сводной статистики по проблемным объектам и обманутым дольщикам в источниках, которые удалось открыть, мы не нашли и цифр не приводим. Два факта из новостей КЖК: 27 апреля 2026 года Единый оператор объявил о наступлении гарантийного случая по ЖК «Әлия» в Актобе; 12 октября 2026 года сообщено о завершении по гарантии КЖК строительства ЖК Asyl Mura в Шымкенте (КЖК).
Сколько стоит квартира на разных этапах: что известно по данным
Статистики цены «котлован → фундамент → сдача» в открытых источниках нет: БНС публикует среднюю цену м² по новому жилью целиком, без стадии готовности. Поэтому утверждение «на котловане дешевле на столько-то процентов» подтвердить нечем. Есть другое: среднее новое жильё по БНС в августе 2026 года стоит 625 400 ₸/м², вторичное — 635 200 ₸/м² (БНС по пересказу AIR Press). В декабре 2021 года картина была обратной: 361 269 ₸ в новостройках против 290 042 ₸ на вторичном рынке (БНС).
Средняя цена м² по данным БНС, ₸, ₸
Данные графика
| Новое жильё | Вторичное жильё | |
|---|---|---|
| Декабрь 2021 | 361 269 | 290 042 |
| Июнь 2026 | 617 555 | 629 667 |
| Август 2026 | 625 400 | 635 200 |
Динамика за год по новому жилью: в июле 2026 года м² в новостройках подорожал на 14,6% к июлю 2025-го, на вторичном рынке — на 9,5%, при инфляции 10,2% (Halyk Finance, 26.08.2026). Выше всего рост был в Астане (19,1%), Алматы (16,6%) и Актобе (15,1%). На нашей странице о доходности квартиры со ссылкой на обзор АФК за первое полугодие 2026 года приведены 15,5% по первичному и 11,8% по вторичному рынку; PDF обзора состоит из изображений, и сверить эти цифры по тексту не удалось, поэтому ниже в расчётах используется Halyk Finance.
Halyk Finance связывает динамику с регулированием, налогами и низкой базой первой половины 2025 года; аналитики допускают, что повышение порогов достаточности накоплений в ЕНПФ может замедлить изъятия на жильё и повлиять на спрос в новостройках. Это мнение авторов обзора, не факт.
Что нужно по налогам: уступка права требования и продажа
Налоговый кодекс РК (редакция 2026 года, текст по зеркалу zakon.uchet.kz) разделяет два момента: продажа права требования по ДДУ до сдачи дома (уступка, ст. 391) и продажа готовой квартиры после регистрации права собственности (ст. 383). Для доходов физлица действует шкала ст. 363: 10% до 8500 МРП дохода за год (при МРП 4325 ₸ это 36 762 500 ₸) и 15% с суммы выше.
Когда возникает доход у физлица (договор заключён после 1 января 2026 года)
| Ситуация | Правило | Что облагается |
|---|---|---|
| Уступка права требования, с даты ДДУ прошло менее 3 лет | Ст. 391, п. 2, в переходной редакции ст. 843 (действует до 1 января 2028 года) | Положительная разница между суммой уступки и ценой ДДУ |
| Уступка, с даты ДДУ прошло 3 года и более | Ст. 382, п. 6: доход не образуется | Ничего |
| Право требования куплено по уступке и перепродаётся менее чем через 3 года | Ст. 391, п. 3 (ст. 843): отдельный расчёт | Разница между ценой новой уступки и ценой, по которой право куплено |
| Продажа готовой квартиры: прошло менее 2 лет с регистрации права и менее 3 лет с даты ДДУ | Ст. 383, п. 1 в редакции ст. 842; ст. 382, п. 5, пп. 2 в редакции ст. 841 | Разница между ценой продажи и ценой договора ДДУ (ст. 383, п. 4, пп. 5) |
| Продажа готовой квартиры: право собственности 2 года и более либо с даты ДДУ 3 года и более | Ст. 382, п. 5, пп. 2 (ст. 841) | Ничего |
Для договоров, заключённых до 1 января 2026 года, переходные нормы короче: срок уступки по ст. 843 — два года, а не три. Какие расходы кроме цены договора можно вычесть из дохода, в тексте статей не сказано; мы считаем налог только с разницы цен. Налог на доход самостоятельно исчисляют в декларации о доходах и имуществе (ст. 417). Разъяснения КГД по применению переходных норм мы не просматривали; перед сделкой срок и порядок стоит уточнить у налогового консультанта.
Расчёт: купил на этапе строительства и продал после сдачи
Арифметика на условной квартире 50 м² по средней цене нового жилья по БНС за август 2026 года: 50 × 625 400 = 31 270 000 ₸, всё внесено одним платежом в день договора. Допущения редакции, а не прогноз: дом сдаётся через 24 месяца; продажа на 30-м месяце (через полгода после сдачи) или на 36-м; комиссия и оформление продажи — 1% цены; рост цены м² равномерный. Базовый сценарий — рост 14,6% в год (последняя годовая цифра по новому жилью, Halyk Finance, июль 2026), осторожный — 5% в год (ниже инфляции 9,3%). Налог — 10% с разницы цены продажи и цены ДДУ при продаже до трёх лет с даты договора; на 36-м месяце налога нет. Стоимость денег для сравнения: 14,99% годовых по несрочным депозитам (КФГД, 30.09.2026); налогообложение процентов не рассматривалось.
Результат продажи квартиры, купленной за 31 270 000 ₸ на этапе строительства, ₸
| Показатель | Базовый, выход на 30-м месяце | Осторожный, 30-й месяц | Базовый, 36-й месяц | Осторожный, 36-й месяц |
|---|---|---|---|---|
| Рост цены м² в год | 14,6% | 5% | 14,6% | 5% |
| Цена продажи | 43 963 213 | 35 326 542 | 47 063 230 | 36 198 934 |
| Налог 10% с разницы цен | − 1 269 321 | − 405 654 | 0 | 0 |
| Расходы на продажу, 1% | − 439 632 | − 353 265 | − 470 632 | − 361 989 |
| Чистый результат | 10 984 260 | 3 297 622 | 15 322 598 | 4 566 944 |
| К вложенной сумме | 35,1% | 10,5% | 49,0% | 14,6% |
| Для сравнения: депозит 14,99% на тот же срок | 13 068 201 | 13 068 201 | 16 275 356 | 16 275 356 |
| Результат в ценах дня покупки (инфляция 9,3% в год) | 2 561 409 | − 3 592 994 | 4 412 596 | − 3 824 542 |
Стоимость квартиры при двух допущениях о росте цен и 31,27 млн ₸ на депозите, млн ₸, млн ₸
Данные графика
| Базовый, +14,6% в год | Осторожный, +5% в год | Депозит 14,99% годовых | |
|---|---|---|---|
| 0 | 31,3 | 31,3 | 31,3 |
| 6 | 33,5 | 32,0 | 33,5 |
| 12 | 35,8 | 32,8 | 36,0 |
| 18 | 38,4 | 33,6 | 38,6 |
| 24 | 41,1 | 34,5 | 41,4 |
| 30 | 44,0 | 35,3 | 44,3 |
| 36 мес. | 47,1 | 36,2 | 47,5 |
Что показывает расчёт. Если цена м² растёт 0,45% в год, на 30-м месяце результат после налога и расходов нулевой; ниже этого результат отрицательный. Чтобы сравняться с депозитом под 14,99%, цена м² должна расти примерно 17,0% в год при выходе на 30-м месяце и 15,4% в год — на 36-м. Если вместо продажи после сдачи делать уступку права требования на 18-м месяце (до сдачи, налог тот же), результат составит 5 999 460 ₸ (19,2%) в базовом и 1 800 450 ₸ (5,8%) в осторожном сценарии. Налог, расходы на оформление и срок заморозки денег в расчёте учтены, а ремонт, коммунальные платежи, рассрочка и ипотека — нет.
Риски и где ошибаются
- Задержка сдачи. Закон допускает перенос ввода в эксплуатацию не более чем на пять месяцев от срока в проектно-сметной документации и один раз; дальше — гарантийный случай, но достройка занимает время, а деньги остаются вложенными.
- Возврат без прироста цены. При гарантийном случае и требовании возврата выплачивается не больше внесённого (ст. 16, п. 7). Тот, кто покупал ради роста цены, в этой ситуации получает назад только номинал, без компенсации времени и инфляции.
- Покупка вне закона. Бронирование, «инвестиционные» и предварительные договоры вне ДДУ запрещены с 12 марта 2026 года; такой договор не даёт защиты, предусмотренной законом. Дольщик без постановки договора на учёт не считается заключившим ДДУ (ст. 11, п. 1).
- Уступка до полной оплаты. Дольщик может уступить право только после уплаты цены договора либо с согласия уполномоченной компании о переводе долга, и не позже подписания передаточного акта (ст. 13).
- Налоговая ловушка срока. До трёх лет с даты ДДУ прирост между ценой договора и ценой продажи облагается; на 36-м месяце — нет. Разница в расчёте выше — 1,27 млн ₸ налога в базовом сценарии.
- Приёмка. Дольщик обязан принять долю в течение 30 календарных дней после уведомления при зарегистрированном акте приёмки дома в эксплуатацию (ст. 14, п. 2), поэтому дефекты фиксируют при приёмке.
- Рынок. Средняя цена нового жилья по БНС в августе 2026 года ниже вторичного (625 400 против 635 200 ₸/м²); число сделок по стране в августе 2026 года на 13,5% ниже, чем год назад (по нашей странице о доходности квартиры, данные БНС). Рост на одном этапе не означает, что на другом цена поднимется так же.
Чек-лист вопросов перед сделкой
- По какому из трёх способов (ст. 7) привлекаются деньги, и где в договоре номер разрешения акимата или договора гарантии?
- Есть ли проект и договор в «Казреестре», и придёт ли выписка об учёте в личный кабинет?
- Есть ли проект в реестре гарантий КЖК на khc.kz или на homeportal.kz?
- Опыт застройщика: сколько лет и сколько м² введено, что сдано по срокам?
- На какой счёт и в какой банк вносятся платежи; предусмотрена ли рассрочка и что при просрочке (ст. 16, п. 4 — не менее трёх уведомлений и три месяца просрочки)?
- Срок ввода в эксплуатацию по проектно-сметной документации и что будет при переносе?
- Дата ДДУ и планируемая дата продажи: какие налоговые сроки (2 и 3 года) пройдут к этому дню?
- Какие расходы при покупке и продаже (оформление, комиссии) и какие из них подтверждаются документами?
Вопросы и ответы
Как купить квартиру на этапе строительства в Казахстане?
По договору о долевом участии: он заключается в электронной форме, заверяется ЭЦП и вступает в силу с постановки на учёт в акимате через систему «Казреестр» (ст. 11–12 закона № 486-V). Деньги вносятся безналично на счёт уполномоченной компании. В договоре должен быть номер разрешения акимата либо договора гарантии Единого оператора.
Что такое долевое участие в строительстве и чем оно защищено?
Это покупка доли в строящемся доме с оплатой на счёт уполномоченной компании. Защита зависит от схемы: гарантия Единого оператора (КЖК) на достройку, проект банка второго уровня или привлечение денег после возведения каркаса. Закон не содержит страховки роста цены: при возврате выплачивается не больше внесённой суммы.
Есть ли в Казахстане эскроу-счета для дольщиков?
В тексте закона № 486-V слова «эскроу» нет. Деньги дольщиков лежат на банковском счёте уполномоченной компании, расходуются по актам выполненных работ, подтверждённым инжиниринговой компанией, а при гарантийном случае достройку организует Единый оператор.
Как проверить застройщика и документы на новостройку?
Запросить у уполномоченной компании информацию по ст. 22 закона (справка о регистрации, договор гарантии или разрешение акимата, реализованные проекты), проверить наличие проекта в «Казреестре», в реестре гарантий КЖК (khc.kz, homeportal.kz) и в реестре недобросовестных застройщиков, который акиматы ведут с 1 июля 2026 года.
Какой налог при продаже квартиры, купленной в новостройке по ДДУ?
Для договоров после 1 января 2026 года уступка права требования до сдачи дома облагается по разнице между суммой уступки и ценой ДДУ, если с даты договора прошло менее трёх лет (ст. 391, ст. 843). Продажа готовой квартиры не облагается, если право собственности зарегистрировано два года и более или с даты ДДУ прошло три года и более. Ставка — 10% до 8500 МРП дохода за год, 15% выше.
На сколько дешевле квартира на этапе котлована?
Подтверждённой статистики по стадиям готовности нет: БНС публикует среднюю цену нового жилья без разбивки по этапам. В августе 2026 года она составила 625 400 ₸/м², годовой рост в июле — 14,6% (Halyk Finance). Любую долю «разницы котлован–сдача» сайт не называет.
Что будет, если застройщик не сдал дом в срок?
Закон допускает перенос ввода в эксплуатацию не более чем на пять месяцев и один раз. Затем Единый оператор признаёт гарантийный случай, меняет подрядчика и финансирует достройку, если проект шёл по его гарантии (ст. 37–38); дольщик вправе потребовать возврата внесённых денег, но не больше внесённой суммы.
Читайте также
Как зарабатывать на недвижимости в Казахстане: стратегии и сколько они требуют
Вход почти везде один: квартира около 25 млн ₸ (635 200 ₸/м² по БНС, август 2026). Сравниваем долгосрочную и посуточную аренду, перепродажу, флиппинг, субаренду и новостройки по капиталу, сроку, налогам и рискам, с расчётом на тенге.
Покупка и перепродажа квартир в Казахстане: как это работает и что с налогами
Заработок на перепродаже квартиры — это разница между ценой продажи и покупки минус расходы и налог. При сроке владения меньше двух лет этот налог в 2026 году — 10% с прироста (15% с суммы выше 36 762 500 ₸). Ниже расчёт для квартиры за 25 млн ₸ при продаже через год и через два года, подтверждённые расходы и границы, где законом не дан ответ.
Флиппинг недвижимости в Казахстане: ремонт и продажа
Флиппинг — покупка квартиры дешевле рынка, ремонт и продажа в течение месяцев. В нашем расчёте для квартиры за 25 млн ₸ базовый сценарий даёт 1 209 200 ₸ за полгода, осторожный — −1 681 695 ₸ за год; налог по ст. 383 НК считается без вычета затрат на ремонт.
Налоги на доход от недвижимости: физлицо, ИП и ТОО — сравнение
Налог с аренды 250 000 ₸ в месяц: 300 000 ₸ в год у физлица, 120 000 ₸ у ИП на упрощёнке, 576 000 ₸ у ТОО с дивидендами. Разбираем по статьям Налогового кодекса 2026: аренда, продажа жилья и нежилых помещений, посуточная аренда, субаренда, имущество, НДС, сроки и пени.
Недвижимость как инвестиция в Казахстане: цены, аренда и налоги по данным БНС
Средняя аренда по БНС в августе 2026 года — 5 350 ₸ за м² при цене вторичного м² 635 200 ₸, то есть около 10% валовой доходности. После налогов, простоя и ремонта в нашем расчёте для квартиры за 25 млн ₸ остаётся около 7%. Разбираем цены, аренду, налоги по Налоговому кодексу 2026 года и роль ипотеки.
Налоги частного инвестора в Казахстане в 2026 году: дивиденды, акции, облигации
С 1 января 2026 года налоги инвесторов в Казахстане считаются по новому Налоговому кодексу: дивиденды облагаются по шкале 5% и 15%, налог с продажи ценных бумаг считается по итогам года. В статье разобраны ставки, льготы для бумаг из списков казахстанских бирж, налоги на иностранных брокерских счетах и порядок подачи декларации 270.00 с примерами в тенге.
Материал носит образовательный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Предупреждение о рисках.