НедвижимостьСтратегия
Флиппинг недвижимости в Казахстане: ремонт и продажа
Флиппинг — покупка квартиры дешевле рынка, ремонт и продажа в течение месяцев. В нашем расчёте для квартиры за 25 млн ₸ базовый сценарий даёт 1 209 200 ₸ за полгода, осторожный — −1 681 695 ₸ за год; налог по ст. 383 НК считается без вычета затрат на ремонт.
Что такое флиппинг и чем он отличается от простой перепродажи
Флиппинг — это покупка квартиры, которая продаётся дешевле рынка из-за состояния, ремонт и продажа в течение месяцев, а не лет. В нашем расчёте для квартиры за 25 млн ₸ базовый сценарий (ремонт 3,2 млн ₸, продажа за 31 млн ₸ через шесть месяцев) даёт 1 209 200 ₸ после налога, а осторожный (ремонт дороже, цена ниже, срок год) — −1 681 695 ₸. Во втором случае, чтобы выйти в ноль, квартиру нужно продать не дешевле 31 753 000 ₸, то есть на 27% дороже цены покупки. Все цены продажи, сроки и часть расходов в расчёте — допущения редакции, они подписаны ниже.
Простая перепродажа живёт на разнице цен между покупкой и продажей: рынок вырос, и квартира подорожала. Во флиппинге прибавку должен создать сам владелец, вложив деньги и время в ремонт. Поэтому в расчёт попадают статьи, которых у простой перепродажи почти нет: смета работ, подрядчики, простой на время ремонта и риск, что вложенное не вернётся в цене. Про перепродажу без ремонта у нас есть отдельная страница: покупка и перепродажа квартир.
Страница не заменяет консультацию юриста и налогового консультанта. Цифры по налогам сверены с Налоговым кодексом РК в редакции на 2026 год, цифры рынка взяты из открытых источников на 16.10.2026.
Из чего складывается экономика: покупка, ремонт, срок, содержание
Прибыль флиппера — это цена продажи минус цена покупки, ремонт, расходы на сделки, содержание за время владения и налог. Каждая из статей может съесть заметную часть прироста, поэтому ниже они разобраны по очереди.
Дисконт «под ремонт». Скидка к рыночной цене на квартиру в плохом состоянии — главный источник прибыли, но открытой статистики по ней нет: БНС публикует средние цены вторичного жилья (635 200 ₸ за м² в августе 2026 года, по данным БНС), а не разницу между квартирой «убитой» и в нормальном состоянии. Размер скидки в каждой сделке определяется торгом, поэтому в нашем расчёте мы его не подставляем, а задаём цену покупки 25 млн ₸ и цену продажи как параметр.
Стоимость ремонта. Единой официальной цены нет, есть публикации с ориентировочными расценками. По kn.kz (апрель 2025, материал помечен как «на правах рекламы», цены названы ориентировочными, источник данных не указан), косметический ремонт стоит 10 000–30 000 ₸ за м², капитальный — 50 000–80 000 ₸ за м², ремонт с дизайн-проектом «под ключ» — 100 000–200 000 ₸ за м²; эти цифры относятся к Алматы. По другой публикации kn.kz (26.02.2026), косметика для квартиры 50–60 м² обходится в 700 000–1 200 000 ₸, капитальный ремонт — в 4–8 млн ₸ и выше. Для расчёта мы берём 80 000 ₸ за м² (верхняя граница капитального ремонта из первой публикации): для 40 м² это 3,2 млн ₸. Это допущение, а не прайс.
Сколько рынок платит за ремонт. Автор той же февральской публикации kn.kz пишет, что рынок редко добавляет к цене больше 2–3 млн ₸ за «свежий ремонт», и приводит пример: квартира за 23 млн ₸ без ремонта; косметика за 1 млн ₸ даёт цену 24,5 млн ₸, а ремонт за 5 млн ₸ — 25–26 млн ₸, то есть не окупается. Это мнение автора публикации, а не статистика сделок, но оно показывает, какого рода проверку нужно пройти смете: прибавка к цене должна быть больше затрат.
Сроки ремонта и продажи. Данных БНС или профильных ассоциаций о сроках ремонта и экспозиции квартир в Казахстане мы не нашли. В расчёте заложено 3 месяца ремонта и 3 месяца продажи в базовом сценарии и 5 и 7 месяцев в осторожном. Для контекста: по БНС, в августе 2026 года в стране зарегистрировано 35 807 сделок купли-продажи жилья, на 13,5% меньше, чем в августе 2025-го, а в Астане — на 32,3% меньше (БНС по пересказу Economist.kg). Это число сделок, а не срок продажи конкретной квартиры.
Содержание. Пока квартира не продана, владелец платит коммунальные услуги и налог на имущество. Налог по шкале ст. 602 НК при оценке 25 млн ₸ — не более 71 600 ₸ в год (верхняя оценка, как в нашем расчёте для сдачи в аренду). Коммунальные платежи в расчёте — 40 000 ₸ в месяц, это допущение без источника.
Цена денег. Те же 25 млн ₸ на несрочном депозите при средней ставке 14,99% (КФГД, 30.09.2026) дали бы за полгода около {f(round(25_000_000*0.1499/2))} ₸ процентов; базовая ставка Нацбанка с 4 сентября 2026 года — 16,25% (Bank.kz). Это не рекомендация, а способ увидеть, с чем сравнивается результат флиппинга.
Расчёт на примере: квартира за 25 млн ₸ с ремонтом
Допущения. Квартира 40 м² за 25 млн ₸ (625 000 ₸ за м², рядом со средней ценой вторичного жилья по БНС — 635 200 ₸), покупка без ипотеки, продавец — физическое лицо без ИП, право собственности регистрируется после 1 января 2026 года и квартира продаётся раньше, чем через два года. Источник есть у налоговых норм, МРП (4 325 ₸), ставки депозита и налога на имущество. Остальное — допущения редакции: цена продажи (31 млн ₸ в базовом сценарии; в осторожном — на 3,7% ниже, как падало вторичное жильё в 2023 году по Halyk Finance), стоимость ремонта (3,2 млн ₸ в базовом, на 50% больше в осторожном), сроки, коммунальные платежи, 1% на оформление покупки и 1,5% на агента и оформление продажи.
Флиппинг квартиры за 25 млн ₸: базовый и осторожный сценарии, ₸
| Статья | Базовый | Осторожный |
|---|---|---|
| Цена покупки | 25 000 000 | 25 000 000 |
| Ремонт (3,2 млн ₸ / 4,8 млн ₸, +50%) | −3 200 000 | −4 800 000 |
| Оформление покупки (1% цены покупки) | −250 000 | −250 000 |
| Срок владения, мес. (ремонт + продажа) | 6 (3 + 3) | 12 (5 + 7) |
| Коммунальные платежи (40 000 ₸ в мес.) | −240 000 | −480 000 |
| Налог на имущество (верхняя оценка, пропорционально сроку) | −35 800 | −71 600 |
| Цена продажи | 31 000 000 | 29 853 000 |
| Продажа: агент и оформление (1,5% цены продажи) | −465 000 | −447 795 |
| Налог 10% с разницы продажи и покупки (ст. 363, 383) | −600 000 | −485 300 |
| Результат до учёта цены денег | 1 209 200 | −1 681 695 |
| Результат, % от вложенных денег | 4,2% | −5,5% |
| Условные проценты по депозиту 14,99% на 25 млн ₸ + ремонт за тот же срок | 2 113 590 | 4 467 020 |
| Результат минус условные проценты | −904 390 | −6 148 715 |
| Цена продажи, при которой результат равен нулю | 29 634 000 | 31 753 000 |
Разница в 3,2 млн ₸ ремонта не уменьшает налог: ст. 383 НК называет первоначальной стоимостью документально подтверждённую цену приобретения, ремонт и услуги агента в формулу не входят. Если бы ремонт вычитался, налог в базовом сценарии был бы не 600 000, а 280 000 ₸. Налог считается с прироста в 6 млн ₸ по ставке 10%: порог 8 500 МРП (36 762 500 ₸ за год) не превышен.
Базовый результат положителен, но проценты по депозиту за тот же срок были бы больше, поэтому после «цены денег» остаётся −904 390 ₸. В осторожном сценарии квартира убыточна и сама по себе, без сравнения с депозитом. На рынке в 2023 году вторичное жильё дешевело на 3,7%, а при 12 месяцах владения вместо шести условные проценты по депозиту вырастают до 4 467 020 ₸.
Из чего складывается результат флиппинга квартиры за 25 млн ₸, млн ₸
Данные графика
| Базовый | Осторожный | |
|---|---|---|
| Прирост цены (продажа минус покупка) | 6 | 4,85 |
| Ремонт | 3,2 | 4,8 |
| Налог 10% | 0,6 | 0,48 |
| Оформление покупки и продажи, агент | 0,71 | 0,7 |
| Коммунальные и налог на имущество | 0,28 | 0,55 |
| Результат | 1,21 | -1,68 |
Результат при разной цене продажи, ₸ (расходы и сроки как в сценариях выше)
| Цена продажи | Базовый: ремонт 3,2 млн ₸, 6 мес. | Осторожный: ремонт 4,8 млн ₸, 12 мес. |
|---|---|---|
| 27 000 000 | −2 330 800 | −4 206 600 |
| 28 000 000 | −1 445 800 | −3 321 600 |
| 29 000 000 | −560 800 | −2 436 600 |
| 30 000 000 | 324 200 | −1 551 600 |
| 31 000 000 | 1 209 200 | −666 600 |
| 32 000 000 | 2 094 200 | 218 400 |
| 33 000 000 | 2 979 200 | 1 103 400 |
| 34 000 000 | 3 864 200 | 1 988 400 |
Результат флиппинга в зависимости от цены продажи, млн ₸
Данные графика
| Базовый (ремонт 3,2 млн ₸, 6 мес.) | Осторожный (ремонт 4,8 млн ₸, 12 мес.) | |
|---|---|---|
| 27 | -2,33 | -4,21 |
| 28 | -1,45 | -3,32 |
| 29 | -0,56 | -2,44 |
| 30 | 0,32 | -1,55 |
| 31 | 1,21 | -0,67 |
| 32 | 2,09 | 0,22 |
| 33 | 2,98 | 1,1 |
| 34 | 3,86 | 1,99 |
Что нужно юридически и по налогам
Налог при продаже. Налог с прироста стоимости платит физическое лицо, если жильё в собственности меньше срока, который задаёт ст. 383 НК. В основной редакции это два года с даты регистрации права (ст. 382 п. 5 и ст. 383 п. 1). По ст. 842 НК до 1 января 2028 года действует переходная норма: один год для права, зарегистрированного до 1 января 2026 года, и два года — для зарегистрированного после. Флиппинг, как правило, укладывается в этот срок, то есть прирост облагается (текст кодекса).
Доходом считается положительная разница между ценой продажи и документально подтверждённой ценой покупки (ст. 383 п. 2, 3). Ставка — 10% до 8 500 МРП годового дохода и 15% с суммы сверх (ст. 363). При МРП 4 325 ₸ (Finratings.kz) порог равен 36 762 500 ₸. Декларацию 270.00 подают не позднее 15 сентября следующего года, налог платят в течение десяти дней после этого (ст. 417–419). Если за год продаётся несколько квартир, прирост по ним складывается, и порог 8 500 МРП достигается быстрее.
Статья 387 НК касается ценных бумаг и к квартирам не применяется; при продаже квартир работают ст. 382 и 383.
ИП или физлицо. Предпринимательский кодекс (ст. 2, 30) определяет индивидуальное предпринимательство как самостоятельную, инициативную деятельность, направленную на получение чистого дохода и осуществляемую за свой риск. Числа сделок, после которого продажи считаются предпринимательством, в этих статьях нет, и в разъяснениях КГД, которые мы нашли, тоже. Обязательно регистрироваться как ИП нужно, если используется труд наёмных работников на постоянной основе или годовой доход от частного предпринимательства превышает 360 МРП, то есть 1 557 000 ₸ при МРП 4 325 ₸ (ст. 35 п. 2). При этом физлицо без постоянных работников вправе не регистрироваться при получении доходов, которые оно само декларирует по налоговому законодательству (ст. 35 п. 3). Занятие предпринимательской деятельностью без обязательной регистрации — административное правонарушение (ст. 463 КоАП): для физлиц штраф 15 МРП (64 875 ₸), при повторном нарушении в течение года — 30 МРП (129 750 ₸) (Предпринимательский кодекс, КоАП).
Если оформить ИП на упрощённой декларации, объектом налога становится доход без учёта расходов по ставке 4% (ст. 724 п. 1, ст. 726). Если продажа квартиры попадёт в этот доход (ст. 382 п. 3, 4 говорят об активах ИП и учёте имущества, мы применимость не проверяли), то 4% составят 1 240 000 ₸ с продажи за 31 млн ₸ против 600 000 ₸ налога физлица с прироста. Плюс собственные взносы ИП, в расчёт не включённые. Условия режима — ст. 723, предельный доход — 600 000 МРП в год.
Перепланировка. Перепланировка — изменение планировки квартиры, сопряжённое с изменением её границ (ст. 1 Закона «О жилищных отношениях»). Переоборудование и перепланировка квартиры осуществляются по решению собственника при наличии проекта (ст. 40 п. 2 того же закона). Письменное согласие не менее двух третей собственников квартир требуется, если изменения затрагивают несущие и ограждающие конструкции, общедомовые инженерные системы, общее имущество или функциональное назначение квартиры (ст. 40 п. 3). Законодательство об архитектурной деятельности с 1 июля 2026 года — Кодекс РК от 9 января 2026 года № 253-VIII: перепланировка жилых помещений, не затрагивающая несущие конструкции и инженерные системы, не требует согласования эскизного проекта с местным органом архитектуры (ст. 98 п. 4), но остальные случаи идут через разрешительные процедуры (Закон о жилищных отношениях, Кодекс).
Ответственность за незаконную перепланировку — ст. 322 КоАП: без архитектурно-строительного проекта и решения местного органа штраф для физлиц 30 МРП (129 750 ₸ при МРП 4 325 ₸), а если действия привели или могли привести к разрушению здания — 80 МРП (346 000 ₸). Переносить стены, объединять комнаты и присоединять лоджии флиппер соблазняется ради цены, но каждая такая правка добавляет проект, согласования и риск отказа при продаже.
Риски и где ошибаются
- Ремонт дороже сметы. Статья расходов, которую владелец контролирует хуже всего. В осторожном сценарии 50% перерасхода плюс ещё шесть месяцев срока превращают плюс в минус. Каждый месяц владения стоит около 40 000 ₸ коммунальных и 6 000 ₸ налога на имущество (по допущениям), а условные проценты по депозиту за месяц — около 0,35 млн ₸ на 28 млн ₸.
- Скрытые дефекты. Протечки, трещины, проблемы с проводкой и перекрытиями видны не всегда. По kn.kz, мелкие дефекты (скрипящие двери, трещины, протечки) исправляются за 100–300 тыс. ₸, но данных по серьёзным дефектам мы не нашли.
- Цена продажи ниже расчётной. По БНС и Halyk Finance, вторичное жильё за последние 12 месяцев (на август 2026 года) подорожало на 9,0%, но в 2023 году дешевело на 3,7%, а число сделок в августе 2026 года упало на 13,5% за год (Economist.kg). Средняя цифра по стране не описывает конкретный дом и район.
- Налоговый срок. Квартиру нельзя продать «через год» и считать налог нулевым: для права, зарегистрированного после 1 января 2026 года, на переходный период действует норма в два года (ст. 842 НК). Период до 1 января 2028 года и после него описаны в ст. 382 и 383 по-разному, поэтому дату регистрации права стоит смотреть в выписке.
- Налог без вычета затрат. Люди считают прибыль как продажа минус покупка минус ремонт, а база по ст. 383 — продажа минус покупка. Разница в базовом сценарии — 320 000 ₸.
- Регулярность. Несколько квартир в год вместе с рекламой, наймом бригад и постоянным оборотом приближают деятельность к предпринимательской по определению ст. 2 и 30 Предпринимательского кодекса. Точного порога нет, и ответ в каждом случае даёт налоговый орган.
- Неликвид. Квартира, которую долго не покупают, остаётся на балансе владельца вместе со всеми расходами. Покупателям помогает ипотека, но доля рыночной ипотеки банков в выдачах в первом полугодии 2026 года снизилась до 14,3% (АФК); как это влияет на сроки продажи вторичных квартир с ремонтом, мы не выясняли.
Чек-лист вопросов перед сделкой
Нейтральный перечень проверок. Он не рекомендует покупать или не покупать, а показывает, на какие вопросы стоит иметь ответы до подписания договора.
- Какая цена продажи нужна, чтобы выйти в ноль после налога, ремонта, расходов на сделки и содержания? Совпадает ли она с реальными объявлениями похожих отремонтированных квартир в том же доме и районе?
- Кто и когда регистрировал право собственности: до 1 января 2026 года или после? Какой срок владения тогда действует по ст. 842?
- Есть ли подтверждённая документами цена покупки в договоре? Без неё налог считают от оценочной или кадастровой стоимости (ст. 383 п. 4).
- Какой ремонт делается и нужна ли перепланировка? Если нужна: есть ли проект, не затрагиваются ли несущие конструкции и общедомовые системы, нужно ли письменное согласие двух третей собственников?
- Что сказано в техническом паспорте, совпадает ли он с фактической планировкой? Не накладывает ли банк или другой залогодержатель обременение?
- Сколько квартир планируется продать в году и есть ли у владельца наёмные работники? Не пересекается ли это с критериями регистрации ИП из ст. 35 Предпринимательского кодекса?
- Что будет, если ремонт растянется вдвое, а цена продажи окажется на 3–5% ниже? Сколько месяцев владения выдержит бюджет?
Актуальные цены и сделки смотрите в ежемесячных публикациях БНС «Изменение цен и купля-продажа на рынке жилья», расценки на ремонт — в сметах подрядчиков по вашему городу, ставки депозитов — на kdif.kz. Налоговые нормы уточняйте в Налоговом кодексе и у КГД, в том числе вопрос о порядке налогообложения при систематических продажах.
Вопросы и ответы
Что такое флиппинг недвижимости?
Это покупка квартиры, которую продают с учётом плохого состояния, ремонт и перепродажа в течение месяцев. Доход состоит из разницы между ценой продажи и всеми затратами, включая ремонт, содержание и налог. В нашем расчёте для квартиры за 25 млн ₸ базовый сценарий даёт около 1,2 млн ₸ за шесть месяцев, осторожный — убыток около 1,7 млн ₸ за год.
Как купить квартиру, сделать ремонт и продать?
Порядок такой: проверка документов и состояния квартиры, покупка, регистрация права собственности, ремонт (перепланировка — только по проекту и согласованию), продажа и декларация 270.00 с уплатой налога на прирост стоимости. Нужно заранее посчитать цену продажи, при которой результат равен нулю, и сравнить её с объявлениями.
Сколько стоит ремонт квартиры в Казахстане за м²?
Единого прайса нет. По kn.kz (апрель 2025, материал рекламный, данные по Алматы): косметический ремонт 10 000–30 000 ₸ за м², капитальный 50 000–80 000 ₸, дизайнерский «под ключ» 100 000–200 000 ₸. По публикации kn.kz от 26.02.2026, капитальный ремонт квартиры 50–60 м² обходится в 4–8 млн ₸ и выше. Точную цену даёт только смета.
Какой налог платится при продаже квартиры после ремонта в Казахстане?
Если квартира в собственности меньше срока из ст. 383 НК (два года для права, зарегистрированного после 1 января 2026 года; один год — до этой даты, по ст. 842 до 1 января 2028 года), физлицо платит ИПН 10% с разницы между ценой продажи и подтверждённой ценой покупки, а с суммы свыше 8 500 МРП в год — 15%. Затраты на ремонт в эту разницу не входят.
Нужно ли открывать ИП, если продаёшь квартиры после ремонта регулярно?
Предпринимательский кодекс требует регистрации ИП при постоянных наёмных работниках или годовом доходе от частного предпринимательства свыше 360 МРП (1 557 000 ₸ при МРП 4 325 ₸). Числа сделок в год, после которого продажи считаются предпринимательством, мы в кодексах и разъяснениях не нашли. За деятельность без обязательной регистрации штраф для физлиц — 15 МРП (64 875 ₸), при повторном нарушении 30 МРП. Решение зависит от обстоятельств, лучше обсудить с налоговым консультантом.
Какой штраф за самовольную перепланировку в Казахстане?
По ст. 322 КоАП — 30 МРП для физлиц, то есть 129 750 ₸ при МРП 4 325 ₸, а если действия привели или могли привести к разрушению здания — 80 МРП (346 000 ₸). Кроме штрафа, при продаже возникают вопросы с техпаспортом и согласованием, которые нужно решать до сделки.
Окупается ли ремонт перед продажей квартиры?
Не всегда. По публикации kn.kz от 26.02.2026, рынок редко добавляет к цене больше 2–3 млн ₸ за свежий ремонт, а дорогой ремонт часто не окупается. В нашем расчёте для квартиры за 25 млн ₸ каждый дополнительный миллион к цене продажи даёт около 0,885 млн ₸ после налога и 1,5% на продажу.
Читайте также
Как зарабатывать на недвижимости в Казахстане: стратегии и сколько они требуют
Вход почти везде один: квартира около 25 млн ₸ (635 200 ₸/м² по БНС, август 2026). Сравниваем долгосрочную и посуточную аренду, перепродажу, флиппинг, субаренду и новостройки по капиталу, сроку, налогам и рискам, с расчётом на тенге.
Покупка и перепродажа квартир в Казахстане: как это работает и что с налогами
Заработок на перепродаже квартиры — это разница между ценой продажи и покупки минус расходы и налог. При сроке владения меньше двух лет этот налог в 2026 году — 10% с прироста (15% с суммы выше 36 762 500 ₸). Ниже расчёт для квартиры за 25 млн ₸ при продаже через год и через два года, подтверждённые расходы и границы, где законом не дан ответ.
Посуточная аренда в Казахстане: доходность, налоги и правила
В расчёте для квартиры за 25 млн ₸ посуточная аренда даёт от 2,4% до 8,3% чистыми в год в зависимости от цены за сутки и загрузки; долгосрочная — от 4,8% до 7,2%. Разбираем загрузку по данным БНС, комиссии платформ, налоги по НК 2026 и правила для жильцов, соседей и иностранных гостей.
Субаренда коммерческой недвижимости: как устроена и какие риски
Субаренда — это аренда помещения целиком и сдача его по частям с наценкой. В расчёте на 100 м² в Алматы только арендная плата окупается при наценке 25% при сдаче 80% площади; положительный результат в базовом сценарии — 353 856 ₸ в год. Разбираем ст. 551 ГК РК, ставки с датами, договор, налоги по НК 2026 и риски.
Покупка новостройки на этапе строительства: как это устроено и чем рискуют
Квартира в строящемся доме покупается по договору о долевом участии: деньги идут на счёт уполномоченной компании, а защита зависит от схемы — гарантия Единого оператора, проект банка или привлечение денег после каркаса. В расчёте на 31,27 млн ₸ при росте цены м² 14,6% в год результат на 30-м месяце — 10,98 млн ₸ после налога, при росте 5% — 3,30 млн ₸; депозит дал бы 13,07 млн ₸. Это арифметика допущений, не прогноз.
Налоги на доход от недвижимости: физлицо, ИП и ТОО — сравнение
Налог с аренды 250 000 ₸ в месяц: 300 000 ₸ в год у физлица, 120 000 ₸ у ИП на упрощёнке, 576 000 ₸ у ТОО с дивидендами. Разбираем по статьям Налогового кодекса 2026: аренда, продажа жилья и нежилых помещений, посуточная аренда, субаренда, имущество, НДС, сроки и пени.
Недвижимость как инвестиция в Казахстане: цены, аренда и налоги по данным БНС
Средняя аренда по БНС в августе 2026 года — 5 350 ₸ за м² при цене вторичного м² 635 200 ₸, то есть около 10% валовой доходности. После налогов, простоя и ремонта в нашем расчёте для квартиры за 25 млн ₸ остаётся около 7%. Разбираем цены, аренду, налоги по Налоговому кодексу 2026 года и роль ипотеки.
Налоги частного инвестора в Казахстане в 2026 году: дивиденды, акции, облигации
С 1 января 2026 года налоги инвесторов в Казахстане считаются по новому Налоговому кодексу: дивиденды облагаются по шкале 5% и 15%, налог с продажи ценных бумаг считается по итогам года. В статье разобраны ставки, льготы для бумаг из списков казахстанских бирж, налоги на иностранных брокерских счетах и порядок подачи декларации 270.00 с примерами в тенге.
Материал носит образовательный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Предупреждение о рисках.