НедвижимостьСтратегия
Покупка и перепродажа квартир в Казахстане: как это работает и что с налогами
Заработок на перепродаже квартиры — это разница между ценой продажи и покупки минус расходы и налог. При сроке владения меньше двух лет этот налог в 2026 году — 10% с прироста (15% с суммы выше 36 762 500 ₸). Ниже расчёт для квартиры за 25 млн ₸ при продаже через год и через два года, подтверждённые расходы и границы, где законом не дан ответ.
Как зарабатывают на перепродаже квартиры и сколько на ней остаётся
Доход от перепродажи один: цена продажи минус цена покупки. Всё остальное его уменьшает: нотариальная пошлина, налог на имущество за время владения, налог с прироста, комиссии посредников, ремонт, торг при продаже. Квартира за 25 млн ₸, проданная через год за 27,25 млн ₸ (рост 9% — столько показал вторичный рынок страны за год по август 2026), оставляет после налога и подтверждённых расходов 1 892 850 ₸, или 7,6% от вложенного. Если цена за год не изменилась, итог отрицательный: минус 132 150 ₸.
Налог при продаже квартиры в Казахстане в 2026 году: два года владения и переходный период
Налоговый кодекс РК от 18 июля 2025 года № 214-VIII действует с 1 января 2026 года; текст сверен с редакцией на 01.07.2026 по зеркалу кодекса. Продажа жилья относится к имущественному доходу физического лица (ст. 382): налог возникает с положительной разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью (ст. 383, п. 2).
Основная норма. Статья 382 (п. 5) не облагает жильё, которое находится в собственности два года и более с даты регистрации права. Статья 383 (п. 1) облагает жильё, которым владели меньше двух лет.
Переходный период. Статья 842 приостанавливает до 1 января 2028 года подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 383 и вводит на это время другие сроки: налог возникает, если жильё в собственности менее одного года при регистрации права до 1 января 2026 года и менее двух лет при регистрации после 1 января 2026 года. Статья 841 делает то же для освобождения в ст. 382. Для квартиры, купленной сегодня, срок — два года с даты регистрации права, а не с даты договора. Для долевого участия срок другой: два года с регистрации права или три года с даты договора долевого участия (ст. 841, пп. 2).
Когда возникает налог при продаже жилья физлицом (резидент РК)
| Дата регистрации права собственности | Налог возникает, если владели | Налога нет, если владели |
|---|---|---|
| До 01.01.2026 | менее 1 года | 1 год и более |
| После 01.01.2026 | менее 2 лет | 2 года и более |
| Жильё по долевому участию, договор после 01.01.2026 | менее 2 лет с регистрации права и менее 3 лет с даты договора | 2 года и более с регистрации права или 3 года и более с даты договора |
Как считается налог. Доход — цена продажи минус документально подтверждённая цена покупки. Расходы на ремонт, комиссию агента, нотариуса или проценты по кредиту в формулу не входят: в ст. 383 названа только цена приобретения. Если подтверждённой цены покупки нет, берётся оценочная или кадастровая стоимость (п. 4, пп. 4), а если не подходит ни одно правило — ноль (п. 7). Для жилья по договору долевого участия база — цена этого договора (п. 4, пп. 5). Это важно для перепродажи: затраты уменьшают итог, но не налоговую базу.
Ставка — по ст. 363: 10% с годового облагаемого дохода до 8 500 МРП включительно, 15% с суммы выше. При МРП 4 325 ₸ на 2026 год (Finratings.kz) порог равен 36 762 500 ₸. Налог платит сам продавец: он подаёт декларацию о доходах и имуществе до 15 сентября следующего года (ст. 417, 418) и уплачивает налог по ст. 419. Как порог 8 500 МРП складывается с другими облагаемыми доходами человека за тот же год, мы по тексту статей однозначно не подтвердили.
Налог с продажи при владении менее срока освобождения (цена покупки 25 000 000 ₸)
| Цена продажи, ₸ | Прирост, ₸ | Налог, ₸ |
|---|---|---|
| 27 250 000 | 2 250 000 | 225 000 |
| 30 000 000 | 5 000 000 | 500 000 |
| 45 000 000 | 20 000 000 | 2 000 000 |
| 65 000 000 | 40 000 000 | 4 161 875 (10% с 36 762 500 и 15% с 3 237 500) |
| 25 000 000 и ниже | 0 | 0 (налог берётся только с положительной разницы) |
О смежных статьях. Статья 387 регулирует доход от прироста стоимости по ценным бумагам и к квартирам не относится. Статья 417 (п. 1, пп. 6) требует декларацию и от лиц, купивших за год имущество на сумму выше 20 000 МРП (86 500 000 ₸ при МРП 4 325 ₸) — это важно тем, кто покупает несколько объектов подряд.
Купили за 25 млн ₸, продали через 1 и 2 года: расчёт по трём сценариям
Допущения. Цена покупки 25 000 000 ₸ (около 40 м² по средней цене вторичного м² 635 200 ₸ в августе 2026 по БНС). Право собственности зарегистрировано после 01.01.2026, поэтому при продаже через год налог есть, через два года — нет. Рост цены в год — по подтверждённым цифрам: +9,0% (рост вторичного м² за год по август 2026, Halyk Finance), 0% (цена не меняется) и −3,7% (худший год в ряду БНС за 2016–2025, 2023-й). Это арифметика на допущениях, а не прогноз.
В расходы вошли только подтверждённые размеры. Нотариальная пошлина за удостоверение договора отчуждения жилья стоимостью свыше 30 МРП при сделке между физлицами — 7 МРП, то есть 30 275 ₸ (ст. 667 НК); мы учли её дважды, при покупке и при продаже, не выясняя, кто платит в конкретной сделке. Налог на имущество физлиц — верхняя оценка 71 600 ₸ в год: ст. 602, 46 600 ₸ + 0,5% с суммы свыше 20 млн ₸ при оценочной стоимости, равной цене. Не учтены комиссии агентов, ремонт, коммунальные платежи, торг, оценка: подтверждённых средних цифр нет.
Итог для квартиры за 25 млн ₸, ₸
| Показатель | +9,0% / год, продажа через 1 год | +9,0% / год, через 2 года | 0%, через 1 год | 0%, через 2 года | −3,7% / год, через 1 год | −3,7% / год, через 2 года |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Цена продажи | 27 250 000 | 29 702 500 | 25 000 000 | 25 000 000 | 24 075 000 | 23 184 225 |
| Прирост (продажа − покупка) | 2 250 000 | 4 702 500 | 0 | 0 | −925 000 | −1 815 775 |
| Налог с прироста | −225 000 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Нотариальная пошлина (2 × 30 275) | −60 550 | −60 550 | −60 550 | −60 550 | −60 550 | −60 550 |
| Налог на имущество (до 71 600 в год) | −71 600 | −143 200 | −71 600 | −143 200 | −71 600 | −143 200 |
| Итог после налога и этих расходов | +1 892 850 | +4 498 750 | −132 150 | −203 750 | −1 057 150 | −2 019 525 |
| Итог, % от 25 млн ₸ за весь срок | 7,6% | 18,0% | −0,5% | −0,8% | −4,2% | −8,1% |
Итог после налога и подтверждённых расходов, квартира за 25 млн ₸, ₸
Данные графика
| Продажа через 1 год | Продажа через 2 года | |
|---|---|---|
| Рост 9% в год | 1 892 850 | 4 498 750 |
| Цена не меняется | -132 150 | -203 750 |
| Падение 3,7% в год | -1 057 150 | -2 019 525 |
Три вывода из таблицы. Первый: при росте 9% продажа через год даёт 7,6%, а через два — 18,0%, и разрыв больше простой арифметики, потому что налог с прироста (225 000 ₸) во втором случае не возникает. Второй: чтобы выйти в ноль после налога и этих расходов, цена за год должна вырасти минимум на 0,59% (до 25,15 млн ₸), за два года — на 0,41% в год. Третий: каждый 1% комиссии со сделки продажи — 272 500 ₸ при цене 27,25 млн ₸, то есть больше налога с прироста в первом сценарии (225 000 ₸). Любая комиссия агента на покупке и продаже съедает заметную часть результата.
Для сравнения: средняя ставка по несрочным депозитам в тенге на 30.09.2026 — 14,99% (КФГД), на 25 млн ₸ это 3 747 500 ₸ в год номинально, налогообложение процентов не рассмотрено. Годовая инфляция в сентябре 2026 года — 9,3% (БНС). Депозит и квартира различаются по ликвидности, риску и гарантии КФГД, поэтому это сопоставление цифр, а не рейтинг.
Расходы на сделку: что подтверждено, а что нет
Расходы при покупке и перепродаже жилья физлицом
| Статья | Что подтверждено | Чего нет |
|---|---|---|
| Нотариальная пошлина | Ст. 667 НК: 7 МРП (30 275 ₸) за договор отчуждения жилья стоимостью свыше 30 МРП между физлицами в городе; 3 МРП — если стоимость до 30 МРП; 2 МРП — при покупке за счёт ипотечного жилищного займа; 10 МРП — если одной из сторон является юрлицо | Обязательно ли нотариальное удостоверение для вашей сделки, мы не проверяли; услуги нотариуса сверх пошлины в тексте НК не указаны |
| Регистрация права | В ст. 615 НК (регистрационные сборы) мы ставки за регистрацию прав на жильё не нашли | Размер сбора или платы за услугу регистрации по МРП не подтверждён |
| Комиссия агента | Не подтверждена | Средние проценты у агентств в открытых источниках не нашли; в расчёте не учтены |
| Торг при продаже | Krisha.kz: скидки обычно 1–7%, у сильно завышенных объявлений до 10%; у 13,8% объявлений о продаже квартир за 12 месяцев было хотя бы одно снижение цены (Economist.kg) | Для конкретного дома и района цифр нет |
| Налог на имущество | Ст. 600–603 НК: по оценочной стоимости, шкала ст. 602, оплата до 1 октября следующего года; расчётная верхняя оценка для квартиры за 25 млн ₸ — 71 600 ₸ в год | Реальная оценочная стоимость считается по формуле ст. 600 и обычно отличается от цены |
| Ремонт, коммунальные платежи | Индекс «содержание, ремонт и охрана жилья» вырос на 13,3% г/г в сентябре 2026 (БНС) | Средние затраты на подготовку квартиры к продаже |
Пример с торгом: в Алматы однокомнатную квартиру выставили за 37 млн ₸, снизили до 29 млн ₸ и продали за 28 млн ₸ — на 24,3% дешевле первоначальной цены (Krisha.kz по Economist.kg). Это единичный случай, но он показывает, чем цена объявления отличается от цены сделки.
Когда перепродажа квартир считается предпринимательской деятельностью
Чёткого числового критерия мы не нашли. В Налоговом кодексе нет правила вида «больше N продаж в год — вы предприниматель», а разъяснение КГД именно про регулярную перепродажу квартир физлицом без ИП в открытых источниках не нашлось. Поиск дал только ответ КГД 2019 года про налог на имущество по объектам, купленным для перепродажи, но он относится к другому вопросу.
Что известно по тексту законов. Предпринимательский кодекс определяет предпринимательство как самостоятельную, инициативную деятельность, направленную на получение чистого дохода, от своего имени, на свой риск и под имущественную ответственность (ст. 2). Налоговый кодекс разделяет два режима. Имущественный доход физлица (продажа собственной квартиры, ст. 382–383) облагается по общей шкале и отражается в декларации о доходах и имуществе, которая подаётся по доходам, облагаемым самостоятельно, «за исключением доходов от предпринимательской деятельности» (ст. 417, п. 1, пп. 3). Для ИП есть отдельные режимы, например упрощённая декларация (ст. 723–726), а ст. 382 (п. 4) говорит, что имущественный доход не включается в доход ИП, кроме имущества, по которому ведётся учёт.
Из этого следует только то, что одна продажа своей квартиры по ст. 383 — не предпринимательство. Где граница между двумя продажами в год и системной торговлей квартирами, закон прямо не говорит, и оценка зависит от обстоятельств: сколько объектов, как покупались, зачем, есть ли ремонт и реклама. По режимам физлицо, ИП и ТОО см. сравнение налогов на доход от недвижимости; для ИП на упрощённой декларации мы не проверили, как налогообложена продажа недвижимости. Кто покупает несколько квартир под перепродажу, должен уточнить статус у налогового консультанта или в КГД.
Как быстро продаётся квартира: что известно о ликвидности
Срок продажи конкретной квартиры (сколько дней или месяцев объявление висит до сделки) в открытых обзорах БНС, Halyk Finance и Krisha.kz, которые мы просмотрели, не опубликован. Есть косвенные цифры по числу сделок.
- В августе 2026 года зарегистрировано 35 807 сделок купли-продажи жилья: на 3,6% меньше июля и на 13,5% меньше августа 2025-го. С января по август — на 4,3% меньше год к году. В Алматы — 7 690 сделок (21,5% по стране), в Астане сделок на 32,3% меньше, чем год назад (БНС по Economist.kg).
- В декабре 2025 года — 53 тыс. сделок, за весь 2025 год число сделок выросло на 3,6%; 77,5% сделок пришлось на квартиры в многоквартирных домах (Kapital.kz по Halyk Finance).
- Аналитики Halyk Finance ожидали, что число сделок снизится, а рост цен замедлится; это их мнение, не данные.
Для перепродажи с горизонтом один–два года это значит, что результат зависит от момента выхода: сделки в Астане за год сократились на треть, а в Алматы в августе число сделок выросло на 5,9% к июлю. По одним месяцам нельзя судить о рынке, но разброс виден.
Публикации в СМИ о том, что быстрая перепродажа квартир стала невыгодной из-за двухлетнего срока, опираются на норму ст. 842 НК, которую мы разобрали выше; оценок влияния этой нормы на число сделок в открытых данных БНС мы не нашли.
Динамика цен за м² в Алматы, Астане, Шымкенте и регионах
Цены м² и динамика по БНС, ₸
| Рынок | Вторичное жильё, ₸/м² | Новостройки, ₸/м² | Изменение за год |
|---|---|---|---|
| Казахстан, август 2026 | 635 200 | 625 400 | вторичное +9,0%, новостройки +13,1% (Halyk Finance) |
| Алматы, август 2026 | 749 500 | 739 800 | вторичное +8,2% (749 480 против 692 632 годом ранее) |
| Астана, август 2026 | 740 400 | 747 100 | число сделок −32,3% к августу 2025 |
| Шымкент, июнь 2026 | 461 338 | 535 036 | годовой динамики в источнике нет |
| Атырау, август 2026 | 519 200 | 546 400 | нет данных |
| Кызылорда, Актау, Тараз (самые дешёвые), август 2026 | 345 100 / 354 200 / 354 400 | нет данных | нет данных |
За 2025 год, по Halyk Finance, цены в среднем выросли на 15,7% в новостройках и 14,6% на вторичном рынке при инфляции 12,3%. По городам разброс большой: вторичное жильё в Алматы +25,4%, в Караганде +2,4%, в Конаеве цены остались на уровне 2024 года; новостройки в Алматы +19,8%, в Астане +17,4%, в Шымкенте +15,6%, в Конаеве и Павлодаре +22,9%, в Петропавловске, Семее и Караганде меньше 5% (Kapital.kz). Данных по вторичному рынку Астаны и Шымкента за 2025 год в этом источнике нет.
Изменение цен на вторичное жильё по стране, декабрь к декабрю, %
Данные графика
| Вторичное жильё | Инфляция | |
|---|---|---|
| 2016 | -0,7 | 8,5 |
| 2017 | -1,6 | 7,1 |
| 2018 | 1,9 | 5,3 |
| 2019 | 6,2 | 5,4 |
| 2020 | 13,2 | 7,5 |
| 2021 | 24,3 | 8,4 |
| 2022 | 21,6 | 20,3 |
| 2023 | -3,7 | 9,8 |
| 2024 | 4,2 | 8,6 |
| 2025 | 14,6 | 12,3 |
За десять лет вторичное жильё три раза дешевело (2016, 2017, 2023), а в пяти годах из десяти рост был ниже инфляции. Поэтому сценарии с нулевым ростом и падением в расчёте выше — не крайность, а то, что в ряду БНС уже случалось.
Риски и где ошибаются
- Путают срок. Для освобождения важна дата регистрации права, а не подписания договора. Если право зарегистрировано после 01.01.2026, нужны два года, а не один (ст. 842).
- Считают налог от «чистой прибыли». Налог идёт с разницы цен продажи и покупки, а ремонт и комиссии базу не уменьшают (ст. 383). Налог может возникнуть, когда после всех расходов в кармане почти ничего или меньше нуля.
- Не сохраняют документы о цене покупки. Без подтверждённой цены база берётся по оценочной или кадастровой стоимости, а в отдельных случаях принимается равной нулю (ст. 383, п. 4, 7).
- Закладывают рост по среднему. Среднее по стране не описывает дом и район: в 2025 году вторичное жильё Алматы выросло на 25,4%, Караганды — на 2,4%.
- Не учитывают торг. По Krisha.kz, скидка от цены объявления обычно 1–7%, на 25 млн ₸ это 250–1 750 тыс. ₸.
- Оценивают переходные нормы как вечные. Статьи 841–842 действуют до 1 января 2028 года, после чего применяется основная редакция; срок освобождения уже менялся с одного года на два.
- Не замечают смену статуса. Систематические покупки и продажи могут быть признаны предпринимательской деятельностью; чёткой границы закон не даёт.
Чек-лист вопросов перед сделкой
- Когда зарегистрировано право собственности на квартиру и сколько лет прошло к дате продажи?
- Есть ли документ, подтверждающий цену покупки (договор, платёжные документы)?
- При какой цене продажи результат после налога, пошлин, комиссий и торга выходит в ноль?
- Как налог на имущество по этой квартире посчитан в уведомлении налогового органа?
- Сколько квартир куплено и продано в этом году, не превышает ли покупка 20 000 МРП за год (ст. 417)?
- Что будет с результатом, если цена за срок не изменится или станет ниже?
- Платят ли стороны нотариальную пошлину и кто нанимает агента; прописано ли это в договоре?
- Нужна ли консультация юриста по цепочке собственников и обременениям?
Вопросы и ответы
Какой налог при продаже квартиры в Казахстане в 2026 году?
Если квартира в собственности меньше срока освобождения, платится ИПН с прироста: 10% с годового дохода до 8 500 МРП (36 762 500 ₸ при МРП 4 325 ₸) и 15% с суммы выше (ст. 363, 383 НК). Налог считается с разницы между ценой продажи и подтверждённой ценой покупки, расходы на ремонт и комиссию не вычитаются.
Через сколько лет можно продать квартиру без налога?
Для квартир, право на которые зарегистрировано после 1 января 2026 года, — через два года и более. Для зарегистрированных до этой даты в переходный период (до 1 января 2028 года) достаточно одного года (ст. 842 НК). Срок считается от регистрации права, а не от договора.
Перепродажа квартир как бизнес: нужно ли открывать ИП?
Чёткого критерия «сколько продаж в год» в Налоговом кодексе мы не нашли, как и разъяснения КГД по физлицам, часто перепродающим квартиры. Единичная продажа своей квартиры облагается как имущественный доход физлица; системную торговлю с целью чистого дохода по определению Предпринимательского кодекса (ст. 2) лучше обсудить с налоговым консультантом.
Сколько можно заработать на перепродаже квартиры за 25 млн?
В нашем расчёте при росте цены 9% в год: 1 892 850 ₸ при продаже через год (с налогом 225 000 ₸) и 4 498 750 ₸ через два года (налога нет). При неизменной цене итог отрицательный: −132 150 ₸ за год и −203 750 ₸ за два. Комиссии агентов, ремонт и торг в расчёт не входят.
Какие расходы при покупке и продаже квартиры в Казахстане?
Подтверждено по Налоговому кодексу: нотариальная пошлина 7 МРП (30 275 ₸) за договор отчуждения жилья дороже 30 МРП и налог на имущество. Размер сбора за регистрацию права и средние комиссии агентов мы не нашли в открытых источниках, поэтому в расчёте их нет.
Как быстро продаётся квартира в Казахстане?
Открытой статистики по срокам продажи мы не нашли. В августе 2026 года зарегистрировано 35 807 сделок купли-продажи жилья, на 13,5% меньше, чем в августе 2025-го; в Астане сделок стало на 32,3% меньше, в Алматы — 7 690 за месяц.
Как менялись цены на квартиры в Алматы, Астане и Шымкенте?
В августе 2026 года вторичный м² стоил 749 500 ₸ в Алматы (+8,2% за год) и 740 400 ₸ в Астане; в Шымкенте в июне 2026 — 461 338 ₸. В 2025 году вторичное жильё в Алматы подорожало на 25,4%, в Караганде на 2,4%.
Читайте также
Как зарабатывать на недвижимости в Казахстане: стратегии и сколько они требуют
Вход почти везде один: квартира около 25 млн ₸ (635 200 ₸/м² по БНС, август 2026). Сравниваем долгосрочную и посуточную аренду, перепродажу, флиппинг, субаренду и новостройки по капиталу, сроку, налогам и рискам, с расчётом на тенге.
Флиппинг недвижимости в Казахстане: ремонт и продажа
Флиппинг — покупка квартиры дешевле рынка, ремонт и продажа в течение месяцев. В нашем расчёте для квартиры за 25 млн ₸ базовый сценарий даёт 1 209 200 ₸ за полгода, осторожный — −1 681 695 ₸ за год; налог по ст. 383 НК считается без вычета затрат на ремонт.
Покупка новостройки на этапе строительства: как это устроено и чем рискуют
Квартира в строящемся доме покупается по договору о долевом участии: деньги идут на счёт уполномоченной компании, а защита зависит от схемы — гарантия Единого оператора, проект банка или привлечение денег после каркаса. В расчёте на 31,27 млн ₸ при росте цены м² 14,6% в год результат на 30-м месяце — 10,98 млн ₸ после налога, при росте 5% — 3,30 млн ₸; депозит дал бы 13,07 млн ₸. Это арифметика допущений, не прогноз.
Налоги на доход от недвижимости: физлицо, ИП и ТОО — сравнение
Налог с аренды 250 000 ₸ в месяц: 300 000 ₸ в год у физлица, 120 000 ₸ у ИП на упрощёнке, 576 000 ₸ у ТОО с дивидендами. Разбираем по статьям Налогового кодекса 2026: аренда, продажа жилья и нежилых помещений, посуточная аренда, субаренда, имущество, НДС, сроки и пени.
Недвижимость как инвестиция в Казахстане: цены, аренда и налоги по данным БНС
Средняя аренда по БНС в августе 2026 года — 5 350 ₸ за м² при цене вторичного м² 635 200 ₸, то есть около 10% валовой доходности. После налогов, простоя и ремонта в нашем расчёте для квартиры за 25 млн ₸ остаётся около 7%. Разбираем цены, аренду, налоги по Налоговому кодексу 2026 года и роль ипотеки.
Инфляция в Казахстане по годам: таблица с 2010 по 2026 год
В сентябре 2026 года годовая инфляция в Казахстане составила 9,3%, за 2025 год — 12,3%, а максимум с 2010 года пришёлся на 2022 год: 20,3%. Ниже — официальный ряд БНС по годам и месяцам, накопленная инфляция за 5 и 10 лет с расчётом покупательной способности миллиона тенге и сравнение с базовой ставкой Нацбанка и депозитами.
Налоги частного инвестора в Казахстане в 2026 году: дивиденды, акции, облигации
С 1 января 2026 года налоги инвесторов в Казахстане считаются по новому Налоговому кодексу: дивиденды облагаются по шкале 5% и 15%, налог с продажи ценных бумаг считается по итогам года. В статье разобраны ставки, льготы для бумаг из списков казахстанских бирж, налоги на иностранных брокерских счетах и порядок подачи декларации 270.00 с примерами в тенге.
Ещё в разделе «Недвижимость»
- Посуточная аренда в Казахстане: доходность, налоги и правила
- Субаренда коммерческой недвижимости: как устроена и какие риски
Материал носит образовательный характер и не является инвестиционной рекомендацией. Предупреждение о рисках.